Что требуют власти. Министерство туризма (Kemenpar) в пресс-релизе от 26 мая 2026 года пишет, что жильё, которое продают через сайты бронирования, должно иметь разрешение на ведение бизнеса. Платформы будут запрашивать у хозяев три вида данных: NIB (Nomor Induk Berusaha, регистрационный номер бизнеса), KBLI (код вида деятельности) и NKU (номер вида деятельности). Их сверят с системой OSS, автоматическую сверку министерство планирует запустить в июне 2027 года. В анкете для владельцев на портале министерства код выбирают из списка: отель, гестхаус, хостел, вилла и другие виды жилья. В источниках речь о жилье для туристов. Как эти правила применяются к аренде частного дома на несколько месяцев, там не сказано, поэтому документы на дом проверяйте при любом сроке.
Как проверить NIB. Попросите у хозяина номер NIB и копию документа с кодом KBLI. На главной странице OSS внизу есть блок «Pencarian NIB» (поиск NIB) с подписью «Cek keabsahan NIB yang Anda miliki», то есть «проверьте действительность вашего NIB», и полем для номера. На 11 октября 2026 года блок на странице есть. Что он показывает по чужому номеру, проверить не удалось. Если поиск ничего не выдал, попросите у хозяина PDF с документом и расспросите подробнее.
Разрешения на здание. Кроме NIB, у дома должны быть PBG (Persetujuan Bangunan Gedung, разрешение на здание) и SLF (Sertifikat Laik Fungsi, сертификат пригодности здания). 28 октября 2025 года Satpol PP (муниципальная служба порядка) округа Бадунг, по данным Detik, опечатал виллу в Чангу: у здания не было документа на землю, PBG и SLF, а по замерам земельного агентства оно стояло на русле реки. Это было второе предупреждение: если хозяин не снесёт постройку сам, дело передадут юридической группе, а Satpol PP попросит у главы округа разрешение на снос. Общедоступного поиска PBG для гостей мы не нашли, поэтому просите копии у хозяина.
Что власти делали с нелегальными виллами. Хронология по датам:
- 14 августа 2025 года губернатор Бали Wayan Koster, по сообщению Tirto, сказал, что иностранцы сдают тысячи вилл и домов туристам из своих стран, из-за чего провинция теряет налоги, и объявил о пяти объединённых группах для проверок.
- 30 июля 2025 года иммиграция Ngurah Rai, по данным Antara, начала вместе с властями Бадунга следить за иностранцами в жилье без разрешений.
- 12 февраля 2026 года Koster на встрече с Airbnb попросил убрать нелегальное жильё и назвал срок: к концу марта всё должно быть с разрешениями и налогами.
- Срок сдвигали. По сообщению Antara от 27 мая 2026 года, министерство выявило около 1 600 жилых объектов без разрешений и обещало снять их с платформ с 1 августа 2026 года. Kontan 9 августа передал данные министерства на 1 августа: в списке на снятие около 1 367 объявлений, 397 получили разрешения, по 515 работа продолжалась. Цифры в публикации не складываются полностью, поэтому берите их как порядок величин.
- 30 мая 2026 года заместитель министра Ni Luh Puspa, по сообщению Antara, сказала, что министерство хочет оставить объявления на платформах и требовать от каждого хозяина легального статуса. Объекты, которые получат разрешения, снова появятся на платформах.
Antara в сообщении от 27 мая 2026 года добавляет, что тем, кто уже забронировал жильё, стоит проверить разрешения, а правила отмены зависят от условий платформы.
Налог на гостиничные услуги. Местный налог PBJT (его раньше называли налогом на отели, или PB1) по закону о межбюджетных отношениях, UU 1/2022, ст. 58, в тексте на pasal.id не может превышать 10%. Под него по разъяснению налогового управления Джакарты попадают виллы, гестхаусы и другие виды жилья, платит налог гость, а собирает хозяин. Точную ставку для Бали в официальном документе мы не нашли и не называем: конкретную ставку каждый округ утверждает сам.
Регистрация иностранца. Хозяин или управляющий жилья обязан давать иммиграции данные о гостях-иностранцах, это статья 72 закона об иммиграции, и делает он это через приложение APOA (Aplikasi Pengawasan Orang Asing). При заселении хозяин вносит данные паспорта, а при выезде отмечает выезд. За нарушение закон предусматривает арест до трёх месяцев или штраф до 25 млн рупий. Поэтому хозяин легального жилья попросит у вас паспорт: это нормальная просьба. 19–21 мая 2025 года на Бали проверили 62 объекта (виллы, гестхаусы, кост, апартаменты) и 312 иностранцев, сообщила Antara: 23 оказались с нарушениями, а у семи изъяли паспорта для проверки, в том числе за то, что не сообщили о смене адреса.
Мошенничество с предоплатой. Типичная схема: красивые фото, срочность и просьба перевести депозит до просмотра. Наши разборы схем в инструкции про мошенников в чатах. Если деньги уже ушли, сообщите в свой банк и подайте жалобу в Indonesia Anti-Scam Centre при OJK: на сайте кнопка «Lapor Sekarang», в списке контактов call center OJK 157, а в форме можно указать паспорт. Центр просит одновременно подать заявление в полицию. Для полиции нужны ясные доказательства: 9 января 2025 года Polda Bali, по сообщению Viva, сказала, что заявления о возможных преступлениях принимает дежурная часть Ditressiber, а в одном случае заявительнице посоветовали дополнить доказательства. Телефон полиции 110 и другие номера в инструкции про экстренные номера.
Чек-лист перед оплатой. Это наш практический совет:
1. Спросите, кто собственник дома и кто сдаёт: сам хозяин, управляющий или посредник. Попросите копию паспорта или удостоверения того, с кем подписываете, и письменное разрешение от собственника, если сдаёт посредник. 2. Попросите номер NIB, копии PBG и SLF и посмотрите на сам дом: совпадает ли он с фото. 3. Подпишите договор до оплаты. В нём должны быть адрес, срок, что входит в цену (свет, вода, интернет, уборка), размер депозита, условия его возврата и срок, за который хозяин вернёт деньги после выезда. 4. Платите на счёт, имя на котором совпадает с именем хозяина или компании из договора. Просите квитанцию с датой, суммой и назначением и сохраняйте переписку. 5. Сфотографируйте счётчик с токеном PLN при заселении, как описано в инструкции про токен, и сделайте второй снимок при выезде. 6. Проверьте воду: напор, горячая вода, бак или скважина, чистота. Сфотографируйте всё, что сломано, до заселения. 7. Депозит и условия возврата впишите в договор. Одной переписки мало.
Больше о районах, интернете и ошибках в инструкции про аренду жилья на месяц.
Что это значит для вас. До оплаты попросите у хозяина NIB, копии PBG и SLF, подтверждение, что он собственник или представитель собственника, и подпишите договор. Деньги переводите на счёт, имя которого совпадает с договором, и не отдавайте депозит за жильё, которое не видели ногами или по видеозвонку с человеком внутри. Жильё без разрешений могут снять с платформы, а возврат денег тогда зависит от условий платформы и договора. Если уже перевели деньги, действуйте в первые часы: банк, OJK 157 и заявление в полицию.